Bodenrichtwert: Ermittlung, Beispiel und Grundstückswert

Wie wird der Bodenrichtwert ermittelt?

Die Gutachterausschüsse ermitteln Bodenrichtwerte auf Grundlage ihrer Kaufpreissammlungen. Innerhalb einer Richtwertzone beziehen sie sich auf ein Bodenrichtwertgrundstück mit festgelegten Merkmalen, etwa zur Art und zum Maß der Nutzung. In bebauten Gebieten wird grundsätzlich der Wert ermittelt, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre.

Wer fragt, wie man den Bodenrichtwert berechnet, sollte deshalb zwischen dem amtlichen Zonenwert und der Be­wer­tung eines einzelnen Grundstücks unterscheiden. Eigentümer berechnen den amtlichen Richtwert nicht selbst aus der eigenen Grundstücksfläche. Sie rufen den veröffentlichten Wert mit zugehörigem Stichtag und Merkmalen beim zuständigen Gutachterausschuss beziehungsweise im amtlichen Bodenrichtwertportal ab.

Bodenrichtwert: Beispiel für die Be­rech­nung

Angenommen, der passende Bodenrichtwert beträgt 400 Euro je Quadratmeter und das Grundstück ist 500 Quadratmeter groß. Die Multiplikation ergibt 200.000 Euro. Diese Be­rech­nung von Grund und Boden mit dem Bodenrichtwert ist zunächst ein unbereinigter Ausgangswert.

Die einfache Formel lautet: Grundstücksfläche × passender Bodenrichtwert. Sie setzt voraus, dass die Richtwertmerkmale ausreichend passen. Weichen Nutzung, Größe, Zuschnitt oder Erschließungszustand ab, sind gegebenenfalls begründete Anpassungen nötig. Das Gebäude ist in diesem Bodenwertansatz nicht enthalten.

Ist der Bodenrichtwert gleich dem Grundstückspreis?

Nein. Der Bodenrichtwert beschreibt eine Zone und ein definiertes Richtwertgrundstück; der Grundstückspreis betrifft einen konkreten Verkauf. Auch der aus Fläche und Richtwert errechnete Betrag ist nicht automatisch der individuelle Grundstückswert.

Besondere Rechte, eingeschränkte Bebaubarkeit, Altlasten, ungünstiger Zuschnitt oder abweichende Grundstücksmerkmale können eine Rolle spielen. Abschläge vom Bodenrichtwert dürfen nicht pauschal angesetzt werden. Allein die Tatsache, dass ein Grundstück bebaut ist, begründet keinen festen prozentualen Abschlag.

Was gilt bei nicht bebaubaren Flächen oder fehlendem Richtwert?

Ein Bodenrichtwert für baureifes Land darf nicht ungeprüft auf Bauerwartungsland, nicht bebaubare Flächen oder Unland übertragen werden. Entscheidend sind Entwicklungszustand und rechtlich zulässige Nutzung. Ähnlich aussehende Grundstücke können deshalb unterschiedliche Be­wer­tungsgrundlagen haben.

Ist kein geeigneter Bodenrichtwert vorhanden, muss die Datengrundlage anderweitig fachlich hergeleitet werden, etwa anhand geeigneter Vergleichsfälle. Ein fehlender Richtwert bedeutet weder Wertlosigkeit noch, dass ein beliebiger Nachbarwert verwendet werden darf.

Passende Unterstützung

Bei einer Grundstücksbe­wer­tung prüfen wir, ob der Richtwert und die Merkmale des Bodenrichtwertgrundstücks zu Ihrem Objekt passen und welche Anpassungen erforderlich sind.

Weiterlesen

• Im­mo­bi­li­enwert ermitteln: Daten, Verfahren und Grenzen
• Ver­kehrs­wert: Bedeutung, Ermittlung und Verkaufspreis
• Ertragswertverfahren: Be­rech­nung und vereinfachtes Beispiel

Quellen und Einordnung

• § 196 BauGB – Bodenrichtwerte

Die Beispiele erläutern das Verfahren und ersetzen keine objektbezogene Bewertung. Steuerliche oder rechtliche Verwendungszwecke müssen vor der Beauftragung gesondert geklärt werden.