Ertragswertverfahren: Be­rech­nung und vereinfachtes Beispiel

Ertragswert: Definition und Datengrundlage

Im Mittelpunkt stehen die bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung marktüblich erzielbaren Erträge. Hinzu kommen insbesondere Bewirtschaftungskosten, Bodenwert, Liegenschaftszinssatz und Rest­nutz­ungs­dau­er der baulichen Anlagen. Abweichungen der tatsächlichen Verhältnisse sind gesondert zu prüfen.

Ein bestehender Mietvertrag ist eine wichtige Information, aber nicht automatisch der richtige Ansatz für die langfristige Be­wer­tung. Ungewöhnliche Mieten, Leerstand, Instandhaltungsbedarf oder besondere Vertragsbedingungen müssen eingeordnet werden. Auch steuerliche Ertragswertbe­rech­nungen folgen nicht ohne Weiteres demselben Rechenmodell wie eine Ver­kehrs­wertermittlung.

Allgemeines Ertragswertverfahren: Die Rechenschritte

Zunächst wird aus dem jährlichen Rohertrag durch Abzug der anzusetzenden Bewirtschaftungskosten der jährliche Reinertrag ermittelt. Dazu zählen je nach Modell insbesondere Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfallwagnis. Nicht jede Ausgabe ist zusätzlich abzugsfähig; Doppelansätze sind zu vermeiden.

Vom Reinertrag wird im allgemeinen Ertragswertverfahren der Verzinsungsbetrag des Bodenwerts abgezogen. Der verbleibende Gebäudereinertrag wird über die Rest­nutz­ungs­dau­er kapitalisiert. Anschließend wird der Bodenwert hinzugerechnet. Erforderliche Marktanpassungen und besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale sind ebenfalls zu berücksichtigen.

Ertragswert berechnen: Vereinfachte Formel

Als vereinfachtes Grundschema gilt: vorläufiger Ertragswert = (jährlicher Reinertrag − Bodenwert × Liegenschaftszinssatz) × Kapitalisierungsfaktor + Bodenwert. Der Faktor hängt vom Liegenschaftszinssatz und der Rest­nutz­ungs­dau­er ab.

Diese Ertragswertformel ist kein Ersatz für die Auswahl geeigneter Marktdaten. Ein beliebiger Kreditzins ist kein geeigneter Liegenschaftszins. Die Rest­nutz­ungs­dau­er darf ebenfalls nicht ohne Prüfung nur aus dem Baujahr abgeleitet werden; Modernisierungen und Zustand können die Einordnung beeinflussen.

Ertragswertverfahren: Beispiel mit angenommenen Zahlen

Ein ausschließlich didaktisches Beispiel: jährlicher Rohertrag 30.000 Euro, angesetzte Bewirtschaftungskosten 6.000 Euro, Bodenwert 100.000 Euro und Liegenschaftszins 4 Prozent. Daraus ergeben sich 24.000 Euro Reinertrag und 4.000 Euro Bodenwertverzinsung. Der Gebäudereinertrag beträgt damit 20.000 Euro.

Bei angenommener Rest­nutz­ungs­dau­er von 40 Jahren beträgt der Kapitalisierungsfaktor gerundet 19,7928. Der Gebäudewert liegt damit bei rund 395.856 Euro. Zusammen mit dem Bodenwert ergibt sich ein vorläufiger Ertragswert von rund 495.856 Euro. Noch nicht enthalten sind etwaige weitere Marktanpassungen und besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale.

Alle Zahlen sind frei gewählte Rechenannahmen und keine Marktangaben oder Preisempfehlungen. Schon ein anderer Liegenschaftszins oder eine abweichende Rest­nutz­ungs­dau­er verändert das Ergebnis. Eine belastbare Ertragswertermittlung begründet deshalb ihre Eingaben und prüft das Resultat auf Plausibilität.

Passende Unterstützung

Wir prüfen, ob das Ertragswertverfahren zum Objekt passt und welche marktbezogenen Daten für eine nachvollziehbare Be­wer­tung erforderlich sind.

Weiterlesen

• Im­mo­bi­li­enwert ermitteln: Daten, Verfahren und Grenzen
• Ver­kehrs­wert: Bedeutung, Ermittlung und Verkaufspreis
• Bodenrichtwert: Ermittlung, Beispiel und Grundstückswert

Quellen und Einordnung

• § 27 ImmoWertV – Grundlagen des Ertragswertverfahrens
• § 28 ImmoWertV – Allgemeines Ertragswertverfahren

Die Beispiele erläutern das Verfahren und ersetzen keine objektbezogene Bewertung. Steuerliche oder rechtliche Verwendungszwecke müssen vor der Beauftragung gesondert geklärt werden.