Vergleichswertverfahren: Im­mo­bi­li­en mit passenden Verkäufen bewerten

Wie funktioniert das Vergleichswertverfahren?

Nach § 24 ImmoWertV wird der Vergleichswert aus einer ausreichenden Anzahl geeigneter Vergleichspreise ermittelt. Anstelle einzelner Vergleichspreise oder ergänzend dazu können objektspezifisch angepasste Vergleichsfaktoren verwendet werden. Bei der Bodenwertermittlung kommen entsprechende Bodenrichtwerte infrage.

Das Verfahren kann etwa für Ei­gen­tums­woh­nungen, vergleichbare Wohnhäuser oder unbebaute Grundstücke geeignet sein. Entscheidend ist nicht die Bezeichnung des Objekts, sondern ob ein hinreichend vergleichbarer Teilmarkt mit belastbaren Daten vorhanden ist.

Welche Im­mo­bi­li­en lassen sich miteinander vergleichen?

Wichtige Merkmale sind Lage, Objektart, zulässige Nutzung, Größe, Baujahr, Zustand, Ausstattung und Verkaufszeitpunkt. Bei Wohnungen können außerdem Geschoss, Aufzug, Außenflächen, Vermietung und Besonderheiten der Eigentümergemeinschaft relevant sein. Bei Grundstücken sind insbesondere Entwicklungszustand und Bebaubarkeit zu prüfen.

Ein frisch modernisiertes, bezugsfreies Objekt ist nicht ohne Anpassung mit einer vermieteten Wohnung mit erheblichem Reparaturbedarf vergleichbar. Auch zwei Häuser im selben Stadtteil können unterschiedlichen Mikrolagen angehören. Verkehrslärm, Grundstückszuschnitt oder eine eingeschränkte Nutzung können den Unterschied ausmachen.

Abweichungen müssen nachvollziehbar eingeordnet werden. Zuschläge und Abschläge werden nicht nach persönlichem Gefühl gewählt. Sie benötigen eine geeignete Datengrundlage und müssen zum angewendeten Be­wer­tungsmodell passen.

Warum Angebotspreise keine Verkaufspreise sind

Ein Inserat zeigt zunächst, welchen Preis ein Verkäufer verlangt. Ob dieser Preis erreicht wurde, wie lange das Objekt angeboten wurde und welche Vertragsbedingungen vereinbart wurden, lässt sich daraus häufig nicht erkennen. Mehrere Inserate können zudem dasselbe Objekt betreffen.

Tatsächliche Kaufpreise und geeignete, daraus abgeleitete Marktdaten bilden deshalb die solidere Grundlage. Gutachterausschüsse führen Kaufpreissammlungen und veröffentlichen Marktdaten; Auskünfte und Nutzbarkeit richten sich nach den jeweiligen Voraussetzungen. Portalangebote können ergänzend orientieren, ersetzen diese Prüfung aber nicht.

Vergleichswertverfahren: Beispielrechnung

Angenommen, für eine Wohnung mit 90 Quadratmetern liegt ein bereits objektspezifisch angepasster Vergleichsfaktor von 3.200 Euro je Quadratmeter vor. Die Multiplikation ergibt einen vorläufigen Vergleichswert von 288.000 Euro.

Ist eine besondere Wertminderung von 12.000 Euro noch nicht im Vergleichsfaktor enthalten und fachlich gesondert begründet, würde sie das Ergebnis in diesem vereinfachten Beispiel auf 276.000 Euro reduzieren. Entscheidend ist, dass dieselbe Besonderheit nicht bereits bei der Anpassung des Vergleichsfaktors abgezogen wurde.

Die Beispielrechnung erklärt lediglich den Rechenweg. Der Faktor und die Wertminderung sind frei gewählt. Ein Durchschnitt aus beliebigen Quadratmeterpreisen wäre noch kein objektspezifisch angepasster Vergleichsfaktor.

Was tun, wenn passende Vergleichsfälle fehlen?

Bei ungewöhnlichen Gebäuden, besonderen Grundstücksrechten oder sehr wenigen Verkäufen kann die Vergleichbarkeit begrenzt sein. Ein scheinbar genauer Preis wird dann nicht dadurch zuverlässiger, dass zusätzliche, aber ungeeignete Angebote einbezogen werden.

In solchen Fällen ist zu prüfen, ob sachgerechte Anpassungen möglich sind oder ein anderes Verfahren eine tragfähigere Grundlage liefert. Für ertragsorientierte Im­mo­bi­li­en kann das Ertragswertverfahren, für geeignete substanzorientierte Objekte das Sachwertverfahren infrage kommen. Die Auswahl gehört zur fachlichen Begründung des Gut­ach­tens.

Woran erkennen Eigentümer eine nachvollziehbare Be­wer­tung?

Eine schlüssige Herleitung erklärt die Vergleichsmerkmale, den Datenstand, den verwendeten Faktor oder die ausgewerteten Preise sowie wesentliche Anpassungen. Sie benennt außerdem Grenzen der Datenlage. Persönliche Daten anderer Käufer oder Verkäufer müssen dafür nicht offengelegt werden.

Fragen Sie bei einer Be­wer­tung insbesondere, ob tatsächliche Verkäufe oder nur Angebote verwendet wurden und wie Unterschiede zu Ihrem Objekt berücksichtigt sind. Der niedrigste und der höchste Preis im Portal markieren nicht automatisch die belastbare Wertspanne Ihrer Immobilie.

Passende Unterstützung

Wir prüfen die Eignung der verfügbaren Vergleichsdaten und dokumentieren erforderliche Anpassungen. Reicht die Datengrundlage nicht aus, wird ein anderes geeignetes Be­wer­tungsverfahren geprüft.

Weiterlesen

• Im­mo­bi­li­enwert ermitteln: Daten, Verfahren und Grenzen
• Ver­kehrs­wert: Bedeutung, Ermittlung und Verkaufspreis
• Bodenrichtwert: Ermittlung, Beispiel und Grundstückswert

Quellen und Einordnung

• § 24 ImmoWertV – Grundlagen des Vergleichswertverfahrens

Die Beispiele erläutern das Verfahren und ersetzen keine objektbezogene Bewertung. Steuerliche oder rechtliche Verwendungszwecke müssen vor der Beauftragung gesondert geklärt werden.