Denkmalim­mo­bi­li­en und AfA: Steuerliche Möglichkeiten vom Im­mo­bi­li­enwert trennen

§ 7i EStG betrifft unter seinen Voraussetzungen bestimmte Baumaßnahmen zur Erhaltung eines Baudenkmals oder seiner sinnvollen Nutzung. Er begünstigt nicht pauschal den gesamten Kaufpreis einer Denkmalimmobilie.

Lassen Sie deshalb die verschiedenen Kostenbestandteile getrennt prüfen. Dazu gehören insbesondere Grundstück, vorhandene Gebäudesubstanz und konkret geplante Arbeiten. Bei Erwerbermodellen ist zusätzlich der zeitliche Ablauf von Vertrag und Durchführung relevant. Welche Aufwendungen steuerlich zugeordnet werden können, muss die Steuerberatung anhand der Unterlagen klären.

Die folgende Übersicht zeigt nur die grundlegenden Höchstbeträge bei erfüllten Voraussetzungen. Sie ist keine Zusage für ein konkretes Objekt.

Für die erste Zeile gelten die Bedingungen des § 7i EStG. Für die zweite gelten die eigenständigen Voraussetzungen und Begrenzungen des § 10f EStG, insbesondere zur Eigennutzung und zur Vermeidung mehrfacher Begünstigung.

§ 7i EStG verlangt die Abstimmung der Maßnahmen mit der zuständigen Stelle und einen entsprechenden Bescheinigungsnachweis. Öffentliche Zuschüsse sind bei den begünstigten Kosten zu berücksichtigen.

Wir empfehlen daher, geplante Leistungen, denkmalrechtliche Verfahren und steuerliche Nachweise vor der Beauftragung gemeinsam mit Fachplanung, zuständiger Behörde und Steuerberatung zu ordnen. Bewahren Sie abgestimmte Pläne, Schriftverkehr, Rechnungen und Zahlungsnachweise auf. Ein allgemeiner Hinweis auf den Denkmalstatus ersetzt die Prüfung einzelner Maßnahmen nicht.

Nein. Ein steuerlicher Abzugsbetrag ist nicht mit einer gleich hohen Auszahlung gleichzusetzen. Zur Veranschaulichung: Bei ausdrücklich angenommenen 100.000 Euro vollständig begünstigten Aufwendungen entsprechen 9 Prozent rechnerisch 9.000 Euro Abzug für ein entsprechendes Jahr.

Wie sich dieser Betrag auf die tatsächliche Steuer auswirkt, hängt von der persönlichen steuerlichen Situation ab. Das Beispiel setzt die Begünstigung nur voraus; es prüft sie nicht. Es sagt auch nichts darüber aus, welcher Anteil eines konkreten Kauf- oder Sanierungspreises anerkannt wird.

Eine Kaufrechnung sollte deshalb keine pauschale Steuererstattung als sichere Einnahme enthalten.

Unabhängig von der steuerlichen Behandlung empfehlen wir eine Untersuchung von Zustand, Nutzungsmöglichkeiten und absehbarem Aufwand. Welche Bauteile geschützt sind und welche Arbeiten tatsächlich möglich sind, sollte anhand der objektbezogenen Unterlagen geklärt werden.

Ein individueller Steuervorteil lässt sich nicht unverändert zum Marktwert addieren. Für einen nachvollziehbaren Vergleich benötigen Sie sowohl ein belastbares Sanierungskonzept als auch geeignete Marktdaten. Die Vorbereitung einer solchen Maßnahmenplanung erläutert unser Beitrag Altes Haus sanieren.

Stellen Sie Denkmalunterlagen, Baupläne, Zustandsberichte und die bisherige Abstimmung mit den Behörden zusammen. Ergänzen Sie Angebote, Kostenaufteilungen und gegebenenfalls Mietunterlagen. Offene Genehmigungs- oder Kostenfragen sollten ausdrücklich vermerkt werden.

ARGE HABITAT kann den Im­mo­bi­li­enwert auf Grundlage des dokumentierten Zustands und Be­wer­tungsanlasses untersuchen. Fragen zu begünstigten Aufwendungen und zur persönlichen Steuerwirkung gehören in die individuelle Steuerberatung. Der Beitrag bietet allgemeine Orientierung und ersetzt diese Beratung nicht.