Grunderwerbsteuer 2026: Steuersätze, Be­rech­nung und Ausnahmen

Nach § 1 GrEStG unterliegt insbesondere ein Kaufvertrag der Steuer, wenn er einen Anspruch auf Übereignung eines inländischen Grundstücks begründet. Beim üblichen Im­mo­bi­li­enkauf entsteht die Steuer grundsätzlich bereits mit dem wirksamen notariellen Vertrag – nicht erst mit Kaufpreiszahlung oder Grundbuchumschreibung.

Gesetzlich sind regelmäßig beide Vertragsparteien Steuerschuldner. Im notariellen Kaufvertrag wird jedoch üblicherweise vereinbart, dass der Käufer die Steuer trägt. Zahlt er nicht, kann das Finanzamt unter den gesetzlichen Voraussetzungen auch den anderen Steuerschuldner in Anspruch nehmen.

Die Grunderwerbsteuer ist eine einmalige Erwerbsnebenkostenposition. Sie darf nicht mit der jährlich erhobenen Grundsteuer verwechselt werden.

Die Grundformel lautet:

Grunderwerbsteuer = grunderwerbsteuerliche Gegenleistung × Steuersatz des Belegenheitslands

Bei einem Kauf ist die Gegenleistung nach § 9 GrEStG grundsätzlich der Kaufpreis einschließlich übernommener sonstiger Leistungen und dem Verkäufer vorbehaltener Nutzungen. Entscheidend ist deshalb nicht in jedem Fall nur die vorne im Vertrag genannte Kaufpreissumme.

Beispiel: Für ein Haus in Hessen werden 500.000 Euro vereinbart. Bei 6 Prozent ergibt sich zunächst eine Grunderwerbsteuer von 30.000 Euro. Liegen nachweisbar mitverkaufte bewegliche Gegenstände im Wert von 15.000 Euro vor, die nicht zum Grundstück gehören, könnte die Bemessungsgrundlage auf 485.000 Euro sinken. Rechnerisch wären dann 29.100 Euro anzusetzen. Ob die Gegenstände tatsächlich herausgerechnet werden dürfen, ist im Einzelfall zu prüfen.

Maßgeblich ist das Bundesland, in dem das Grundstück liegt – nicht der Wohnort des Käufers oder der Sitz des Verkäufers. Stand 1. September 2026 gelten folgende Sätze:

Bei 500.000 Euro Bemessungsgrundlage reicht die Steuer damit von 17.500 Euro in Bayern bis 32.500 Euro in Ländern mit 6,5 Prozent. Da Länder ihre Sätze ändern können, sollte der am Tag der Verwirklichung des Erwerbsvorgangs geltende Satz nochmals geprüft werden.

Mitverkaufte bewegliche Sachen, die nicht zum Grundstück im Sinne des Grunderwerbsteuerrechts gehören, können aus der Bemessungsgrundlage ausscheiden. Denkbar sind beispielsweise frei bewegliche Möbel oder unter bestimmten Voraussetzungen eine Einbauküche. Fest mit dem Gebäude verbundene wesentliche Bestandteile werden dagegen nicht allein durch eine Vertragsbezeichnung steuerfrei.

Der BFH-Beschluss vom 3. Juni 2020 – II B 54/19 bestätigt, dass der Erwerb von Zubehör nicht der Grunderwerbsteuer unterliegt. Ob eine Sache Zubehör ist, richtet sich nach den tatsächlichen zivilrechtlichen Verhältnissen. Bei einem Gesamtpreis ist sachgerecht nach den gemeinen Werten aufzuteilen.

Deshalb sollten die Gegenstände einzeln bezeichnet und mit realistischen Zeitwerten angesetzt werden. Fantasiewerte oder eine erst nachträglich konstruierte Aufteilung können vom Finanzamt verworfen werden. Kaufbelege, Alter, Zustand, Fotos und eine nachvollziehbare Wertermittlung verbessern die Dokumentation.

Nein, der auf eine Eigentums- oder Teileigentumseinheit entfallende Anteil an der Erhaltungsrücklage darf nach der aktuellen höchstrichterlichen Rechtsprechung nicht vom vereinbarten Kaufpreis abgezogen werden.

Der BFH entschied am 16. September 2020 – II R 49/17, dass die Rücklage Vermögen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und nicht des einzelnen Verkäufers ist. Beim Eigentumswechsel findet hinsichtlich dieses Gemeinschaftsvermögens kein gesonderter Rechtsträgerwechsel statt.

Eine notarielle Angabe zur Höhe des rechnerischen Rücklagenanteils kann für die wirtschaftliche Kaufprüfung wichtig sein. Sie führt aber nicht automatisch zu einer niedrigeren grunderwerbsteuerlichen Bemessungsgrundlage. Mehr zur Prüfung der Rücklage erläutert unser Beitrag Instandhaltungsrücklage bei der Ei­gen­tums­woh­nung.

§ 3 GrEStG enthält wichtige Ausnahmen. Dazu gehören unter den jeweiligen Voraussetzungen insbesondere:

• Erwerbe, bei denen die maßgebende Gegenleistung 2.500 Euro nicht übersteigt.
• Grundstückserwerbe von Todes wegen und Grundstücksschenkungen unter Lebenden im Sinne des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetzes.
• Erwerbe durch den Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartner des Veräußerers.
• Erwerbe durch Personen, die mit dem Veräußerer in gerader Linie verwandt sind, sowie bestimmte diesen gleichgestellte Personen.
• Bestimmte Erwerbe bei einer Vermögensauseinandersetzung nach einer Scheidung oder Aufhebung der Lebenspartnerschaft.

Eine Schenkung kann trotz Befreiung von der Grunderwerbsteuer Schenkungsteuer auslösen. Bei gemischten Schenkungen oder übernommenen Schulden ist eine teilweise entgeltliche Gegenleistung möglich. Einzelheiten sollten vor der Beurkundung steuerlich geprüft werden; unser Artikel Schenkungssteuer bei Im­mo­bi­li­en erklärt die parallele Steuerart.

Wird ein unbebautes Grundstück gekauft und anschließend gebaut, fällt die Grunderwerbsteuer nicht zwingend nur auf den Grundstückspreis an. Bilden Grundstückskauf und Bauvertrag nach den objektiven Umständen ein einheitliches Vertragswerk, können auch Baukosten in die Bemessungsgrundlage einbezogen werden.

Entscheidend sind die tatsächlichen rechtlichen und wirtschaftlichen Verknüpfungen, etwa abgestimmte Anbieter, ein vorgegebenes Bebauungskonzept oder ein bereits bei Grundstückskauf feststehender Bauvertrag. Eine bloße zeitliche Trennung schützt nicht zuverlässig vor einer Zusammenrechnung.

Gerade bei Bauträger-, Generalunternehmer- und Projektentwicklermodellen sollten Verträge vor Unterzeichnung steuerlich geprüft werden. Die Ver­kehrs­wertermittlung des Grundstücks beantwortet diese steuerrechtliche Verknüpfungsfrage nicht.

Das Notariat zeigt den Erwerbsvorgang dem Finanzamt an. Dieses erlässt den Grunderwerbsteuerbescheid. Die im Bescheid genannte Zahlungsfrist ist maßgeblich; Käufer sollten die Steuer daher von Anfang an in der Finanzierung berücksichtigen.

Nach Zahlung stellt das Finanzamt grundsätzlich die steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Sie ist regelmäßig Voraussetzung dafür, dass das Grundbuchamt den Käufer als Eigentümer einträgt. Gesetzliche Ausnahmen bleiben möglich.

Wird ein Erwerb rückgängig gemacht, kommt eine Aufhebung oder Änderung der Steuerfestsetzung nur unter den Voraussetzungen und Fristen des § 16 GrEStG in Betracht. Eine private Vertragsaufhebung beseitigt die Steuer nicht in jedem Fall automatisch.

Vor der Unterzeichnung sollten insbesondere folgende Punkte geklärt sein:

• Bundesland und aktueller Steuersatz.
• Vollständige Gegenleistung einschließlich übernommener Pflichten.
• Realistische Werte mitverkaufter beweglicher Gegenstände.
• Bei Wohnungseigentum: Erhaltungsrücklage nicht als sicheren Steuerabzug einplanen.
• Persönliche oder familiäre Befreiungstatbestände.
• Bei Schenkung oder Schuldübernahme: entgeltlichen und unentgeltlichen Teil prüfen.
• Bei Neubau: mögliche Verbindung von Grundstücks- und Bauvertrag untersuchen.
• Ausreichende Liquidität für Steuer, Notar, Grundbuch und weitere Erwerbsnebenkosten.

Eine Im­mo­bi­li­en­be­wer­tung kann Werte und Kaufpreisbestandteile sachverständig einordnen. Sie ersetzt weder die verbindliche Steuerbe­rech­nung noch die Gestaltung des notariellen Vertrags.