Hausverkauf unter Betreuung: Wünsche, Genehmigung und Wertnachweis

§ 1821 BGB verpflichtet den Betreuer, die Wünsche der betreuten Person festzustellen und sie bei der rechtlichen Umsetzung zu unterstützen. Die Vertretungsmacht soll nur eingesetzt werden, soweit dies erforderlich ist. Die Vorschrift enthält Grenzen und Regeln zur Ermittlung des mutmaßlichen Willens.

Ein hoher Verkaufserlös ist daher nicht der einzige Gesichtspunkt. Lassen Sie zunächst klären, weshalb ein Verkauf erwogen wird, welche Alternativen bestehen und wie die Sichtweise der betreuten Person berücksichtigt wird.

Wir empfehlen, Bestellungsbeschluss, Aufgabenkreis und die konkrete Vertretungssituation vor Beginn der Verkaufsabwicklung notariell beziehungsweise rechtlich prüfen zu lassen. Der Hinweis „Es besteht eine Betreuung“ beantwortet nicht sämtliche Fragen zur Handlungsfähigkeit oder Vertretung.

Auch Käufer sollten wissen, wer die Vereinbarung wirksam schließen kann und welche zusätzlichen Schritte erforderlich sind. Verwechseln Sie eine vorbereitende Be­wer­tung oder ein Kaufangebot nicht mit einer bereits wirksamen Eigentumsübertragung.

§ 1850 BGB regelt Genehmigungen des Betreuungsgerichts für bestimmte Grundstücksgeschäfte des Betreuers, darunter Grundstücksverfügungen und entsprechende Verpflichtungsgeschäfte.

Wird zugleich selbst genutzter Wohnraum aufgegeben, ist zusätzlich § 1833 BGB zu beachten. Die Vorschrift enthält Vorgaben zur Aufgabe des Wohnraums, zur Anzeige an das Gericht sowie zu genehmigungspflichtigen Erklärungen.

Die konkrete Abfolge von Vertrag, Genehmigung, Wirksamkeit und Vollzug sollte das Notariat mit den Beteiligten abstimmen. Versprechen Sie keine feste Übergabe, solange entscheidende Voraussetzungen noch offen sind.

Eine nachvollziehbare Be­wer­tung kann helfen, den vereinbarten Preis und den Gebäudezustand einzuordnen. Ob das Gericht bestimmte Unterlagen oder ein Gut­ach­ten benötigt und welchen Umfang dieses haben soll, sollte vor der Beauftragung geklärt werden. Aus den genannten Vorschriften folgt keine pauschale Aussage, dass in jedem Fall derselbe Gut­ach­tentyp genügt oder verlangt wird.

Für einen brauchbaren Auftrag empfehlen wir festzuhalten:

• Be­wer­tungszweck und maßgeblicher Stichtag,
• Eigentumsverhältnisse und bestehende Rechte,
• tatsächliche Nutzung und Mietverhältnisse,
• Zustand, Flächen und bekannte Schäden,
• konkrete Anforderungen der anfordernden Stelle.

Ein Gut­ach­ten entscheidet nicht selbst über die Genehmigung.

Wir empfehlen, offene Punkte in einer gemeinsamen Liste zu führen. Dazu gehören auch Räumung, laufende Kosten und die Frage, welche Unterlagen Käufer und finanzierende Bank benötigen. Fristen sollten erst zugesagt werden, wenn die Beteiligten sie realistisch einschätzen können.

Grundbuchauszug, Pläne, Flächenangaben, Informationen zur Nutzung und zum Zustand bilden die Grundlage. Übermitteln Sie außerdem die sachlichen Anforderungen an die Be­wer­tung. Medizinische Unterlagen sind für eine gewöhnliche Im­mo­bi­li­en­be­wer­tung in der Regel nicht erforderlich und sollten nicht ohne geklärten Bedarf weitergegeben werden.

ARGE HABITAT unterstützt bei der sachverständigen Wertermittlung. Betreuungsrechtliche Entscheidungen, Vertretungsfragen und Vertragsgestaltung bleiben Aufgaben der zuständigen rechtlichen Stellen. Allgemeine Information; keine individuelle Rechtsberatung.