Pflichtteilsergänzung bei Im­mo­bi­li­en: Schenkung, Fristen und Be­wer­tung unterscheiden

§ 2325 BGB sieht unter seinen Voraussetzungen einen ergänzenden Geldanspruch vor, wenn Schenkungen den für den Pflichtteil relevanten Nachlass vermindert haben. Eine verschenkte Immobilie wird dadurch nicht automatisch zurückübertragen.

Die Pflichtteilsquote ist ebenfalls gesondert zu klären. § 2303 BGB beschreibt den Pflichtteil grundsätzlich als die Hälfte des Wertes des gesetzlichen Erbteils. Wer berechtigt ist und welche Quote konkret gilt, hängt unter anderem von den Familienverhältnissen und den erbrechtlichen Umständen ab.

Für nicht verbrauchbare Gegenstände enthält § 2325 Absatz 2 BGB einen Vergleich zwischen dem Wert beim Erbfall und einem gegebenenfalls niedrigeren Wert bei der Schenkung. Bei Im­mo­bi­li­en können deshalb zwei Stichtage zu untersuchen sein.

Beauftragen Sie nicht ungeprüft nur eine Be­wer­tung zum heutigen Datum. Lassen Sie die maßgeblichen Zeitpunkte und die rechtliche Vergleichsrechnung vorab festlegen. Für ältere Zustände helfen Fotos, damalige Grundrisse, Mietverträge und Modernisierungsbelege. Spätere Ausbauten dürfen nicht unbemerkt in eine frühere Zustandsbeschreibung einfließen.

Nach § 2325 Absatz 3 BGB wird eine Schenkung grundsätzlich mit zunehmendem zeitlichem Abstand zum Erbfall weniger berücksichtigt: zunächst vollständig, danach je weiterem Jahr um ein Zehntel weniger. Nach zehn Jahren bleibt sie grundsätzlich unberücksichtigt. Bei Schenkungen an Ehegatten beginnt die Frist nicht vor Auflösung der Ehe.

Diese zeitliche Gewichtung ist keine jährliche Wertminderung des Hauses. Halten Sie deshalb Vertragsdatum, Vollzug der Übertragung und rechtlich maßgeblichen Fristbeginn auseinander.

Vorbehaltene Rechte verdienen eine eigene Prüfung. Der BGH, Urteil vom 29. Juni 2016 – IV ZR 474/15, hat für vorbehaltene Wohnungsrechte klargestellt, dass diese den Fristbeginn in Ausnahmefällen hindern können; im entschiedenen Fall wurde das verneint.

Aus dem Wort „Wohnrecht“ lässt sich deshalb kein allgemeines Ergebnis ableiten. Legen Sie der rechtlichen Beratung die vollständige Übertragungsurkunde vor. Auch bei Nießbrauch sollten Fristbeginn und wirtschaftliche Be­wer­tung getrennt geklärt werden. Unser Beitrag zu Nießbrauch und Im­mo­bi­li­enwert erläutert die be­wer­tungsrelevanten Vertragsmerkmale.

Das Beispiel setzt ausschließlich zur Veranschaulichung voraus, dass die rechtliche Prüfung bereits einen anzusetzenden Schenkungswert von 300.000 Euro, einen Berücksichtigungsanteil von 60 Prozent und eine Pflichtteilsquote von einem Viertel ergeben hat.

Die 45.000 Euro zeigen nur den rechnerischen Ergänzungsanteil unter diesen Annahmen. Weitere Zuwendungen, Anrechnungen, Verbindlichkeiten und rechtliche Beschränkungen sind nicht abgebildet. Es handelt sich weder um eine Anspruchsbe­rech­nung für einen konkreten Nachlass noch um den Wert eines herauszugebenden Hausanteils.

Sammeln Sie Übertragungsvertrag, Grundbuchunterlagen, Angaben zu Gegenleistungen und vorbehaltenen Rechten sowie Nachweise zum Zustand an den benötigten Stichtagen. Vermerken Sie, welche Informationen belegt und welche noch strittig sind. Eine Liste offener Punkte ist hilfreicher als eine scheinbar genaue Zahl auf unsicherer Grundlage.

Auskunft und Wertermittlung werden unter anderem in § 2314 BGB geregelt. Welche Ansprüche im konkreten Fall gegen wen bestehen, muss rechtlich geklärt werden. ARGE HABITAT kann die beauftragten Im­mo­bi­li­enwerte nachvollziehbar herleiten; Quoten, Fristen und die abschließende Pflichtteilsabrechnung gehören in die anwaltliche Beratung.