Rest­nutz­ungs­dau­er­gut­ach­ten: kürzere Nutz­ungs­dau­er nachweisen und AfA prüfen

Ein hohes Gebäudealter allein liefert noch keinen belastbaren Nachweis. Ebenso wenig ersetzt ein pauschaler Online-Rechner die individuelle sachverständige Begründung. Entscheidend ist, ob sich das Ergebnis anhand des Objekts nachvollziehen lässt. 4

Das Gut­ach­ten befasst sich mit der voraussichtlich verbleibenden Nutzbarkeit eines Gebäudes. Es beantwortet eine andere Frage als ein Ver­kehrs­wert­gut­ach­ten: Der Ver­kehrs­wert beschreibt einen Wert in Euro, die Rest­nutz­ungs­dau­er einen Zeitraum.

§ 11c Absatz 1 EStDV stellt auf die voraussichtliche Nutzung entsprechend der Zweckbestimmung ab. Bei einem erworbenen Gebäude beginnt der dort bezeichnete Zeitraum mit der Anschaffung. Daher muss klar sein, auf welchen Zeitpunkt sich die Untersuchung bezieht. 2

Ein Gut­ach­ten zum heutigen Zustand lässt sich nicht ohne Weiteres als Aussage über einen früheren Zustand verwenden. Für zurückliegende Zeitpunkte empfehlen wir, damalige Fotos, Bauunterlagen und Modernisierungsnachweise gezielt zusammenzustellen.

§ 7 Absatz 4 Satz 2 EStG eröffnet unter seinen Voraussetzungen die Abschreibung nach einer kürzeren tatsächlichen Nutz­ungs­dau­er. Sie muss die jeweils maßgebliche gesetzliche Vergleichsdauer unterschreiten. Bei Wohngebäuden mit regulär 2 Prozent linearer AfA beträgt diese 50 Jahre; bei den anderen gesetzlichen Fallgruppen gelten abweichende Grenzen. 1

Es geht um die steuerliche Verteilung berücksichtigungsfähiger Gebäudeanschaffungs- oder Herstellungskosten. Eine höhere jährliche AfA ist keine zusätzliche Abschreibung über diese Kosten hinaus. Die persönliche steuerliche Wirkung muss gesondert ermittelt werden. 1

Vor einer Beauftragung sollte Ihre steuerliche Beratung deshalb prüfen, welche AfA bisher angesetzt wurde, welche Kostenbasis gilt und ab welchem Zeitraum eine Änderung überhaupt in Betracht kommt.

BFH vom 28.07.2021 – IX R 25/19: geeignete Nachweismethode

Der BFH lässt in Leitsatz 1 eine Darlegungsmethode zu, die im Einzelfall zum Nachweis geeignet ist. Der maßgebliche Nutzungszeitraum muss dabei

„mit hinreichender Sicherheit geschätzt werden“

können. Das Urteil wendet sich gegen eine Verengung der Methodik auf Bausubstanzgut­ach­ten. Es bedeutet aber nicht, dass jede beliebige Be­rech­nung genügt. 3

BFH vom 23.01.2024 – IX R 14/23: das konkrete Objekt zählt

Nach Leitsatz 1 kann eine geeignete sachverständige Methode verwendet werden. Leitsatz 2 stellt zugleich klar, dass der bloße Verweis auf modellhaft berechnete Gesamt- und Rest­nutz­ungs­dau­ern nach der Im­mo­bi­li­enwertermittlungsverordnung den Nachweis nicht erbringt. 4

Die Entscheidungsgründe erläutern:

„Vielmehr bedarf es für die Schätzung der Nutz­ungs­dau­er einer sachverständigen Begutachtung“

Dabei sind die individuellen Verhältnisse des Gebäudes zu würdigen, etwa erfolgte oder unterlassene Modernisierungen. Technischer Verschleiß, wirtschaftliche Entwertung und rechtliche Gegebenheiten können bedeutsam sein. Die Darlegungs- und Feststellungslast liegt beim Steuerpflichtigen. 4

BFH vom 07.10.2025 – IX R 26/24: Anwendung im konkreten Streitfall

In einem Verfahren zu einer denkmalgeschützten Immobilie berücksichtigte der BFH die vom gerichtlich bestellten Sachverständigen festgestellte Rest­nutz­ungs­dau­er von 30 Jahren. Der Sachverständige hatte unter anderem Substanz, Baumängel, Umbauten und Modernisierungen untersucht. 5

Die Entscheidungsgründe halten fest:

„Die kürzere Nutz­ungs­dau­er ist durch ein Sachverständigengut­ach­ten nachzuweisen.“

Das Urteil zeigt die Bedeutung der objektbezogenen Begutachtung. Es legt keine allgemeine Rest­nutz­ungs­dau­er von 30 Jahren für Altbauten oder Denkmäler fest. 5

Mit Schreiben vom 1. Dezember 2025 hat das Bundesfinanzministerium sein Schreiben vom 22. Februar 2023 zur kürzeren tatsächlichen Nutz­ungs­dau­er aufgehoben. Ältere Artikel, die dessen Anforderungen unverändert als aktuelle Verwaltungsvorgaben darstellen, müssen deshalb überprüft werden. 6

Die Aufhebung beseitigt nicht den gesetzlichen Nachweisbedarf. Maßgeblich bleiben die gesetzlichen Voraussetzungen und die Anforderungen an eine tragfähige Schätzung im Einzelfall. 1 4

Für Eigentümer folgt daraus: Nicht mit einer angeblichen automatischen Anerkennung rechnen, sondern die tatsächlichen Gebäudeverhältnisse verständlich und belegbar aufarbeiten.

Für die Auswahl eines Gut­ach­tens empfehlen wir folgende Prüffragen:

Wir empfehlen, Qualifikation, Leistungsumfang und Umgang mit Rückfragen vorab schriftlich zu klären. Eine Vor-Ort-Untersuchung kann die Tatsachengrundlage verbessern. Diese Empfehlung ist keine pauschale Behauptung, dass jedes rein unterlagenbasierte Gut­ach­ten rechtlich ausgeschlossen wäre.

Vereinfachte Annahme: Ein Gebäude wird neu angeschafft und vollständig vermietet. Die zutreffend ermittelten, auf das Gebäude entfallenden Anschaffungskosten betragen 300.000 Euro. Ohne besonderen Nachweis gilt im Beispiel eine lineare AfA von 2 Prozent. Eine zum Anschaffungszeitpunkt nachgewiesene und steuerlich zugrunde gelegte Nutz­ungs­dau­er von 25 Jahren führt rechnerisch zu 4 Prozent. 1

Die Differenz beträgt 6.000 Euro Abschreibung im Jahr. Daraus folgt keine Steuererstattung von 6.000 Euro. Die steuerliche Wirkung hängt unter anderem von der individuellen Einkommenssituation ab.

Das Beispiel ist frei gewählt. Es enthält keine Aussage, dass ein bestimmtes Gebäude 25 Jahre Rest­nutz­ungs­dau­er hat. Bei bereits laufender Abschreibung, gemischter Nutzung oder späteren Investitionen darf diese Rechnung nicht ungeprüft übernommen werden.

Die Kaufpreisaufteilung bestimmt, welcher Teil der Anschaffungskosten dem Gebäude zuzuordnen ist. Das Rest­nutz­ungs­dau­er­gut­ach­ten untersucht den maßgeblichen Nutzungszeitraum. Beide Größen beeinflussen die AfA, beantworten aber unterschiedliche Fragen. Auch im BFH-Verfahren IX R 26/24 waren Kostenaufteilung und Nutz­ungs­dau­er getrennt zu beurteilen. 5

Weiterführend: Kaufpreisaufteilung – Gebäude und Grundstück richtig trennen.

Stellen Sie nach Möglichkeit Kaufvertrag, Grundrisse, Flächenbe­rech­nungen, Baujahrsnachweise sowie eine Übersicht über Instandsetzungen und Modernisierungen zusammen. Ergänzend können Fotos, Schadensunterlagen, frühere Gut­ach­ten und vorhandene Nutzungsbeschränkungen hilfreich sein.

Für die steuerliche Abstimmung empfehlen wir außerdem eine Übersicht der bisherigen AfA und gegebenenfalls das Schreiben des Finanzamts. Übermitteln Sie nur die hierfür erforderlichen Unterlagen.

Sie möchten klären, ob eine objektbezogene Untersuchung für Ihre Immobilie sinnvoll ist? Fragen Sie bei ARGE HABITAT ein Rest­nutz­ungs­dau­er­gut­ach­ten an. Geben Sie Objektart, Baujahr, Nutzung und den gewünschten Untersuchungszeitpunkt an.

Die sachverständige Untersuchung und die steuerliche Verwendung sollten aufeinander abgestimmt werden. Eine bestimmte Rest­nutz­ungs­dau­er oder Anerkennung durch das Finanzamt lässt sich vorab nicht garantieren.

Hinweis: Allgemeine Information, keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung.