Wohn­flä­che richtig berechnen: Dachschrägen, Balkone und Nebenräume

Dieser Beitrag erläutert die Wohn­flä­chenverordnung. Ihr gesetzlicher Anwendungsbereich ergibt sich aus § 1 WoFlV. Welche Be­rech­nungsgrundlage außerhalb dieses Bereichs für einen konkreten Vertrag oder Be­wer­tungszweck maßgeblich ist, muss gesondert geklärt werden.

Wir empfehlen, in jeder Flächenaufstellung die verwendete Grundlage und den Stand der Pläne zu nennen. Wohn­flä­che, Nutzfläche und andere Flächenkennzahlen sollten nicht ohne Erklärung miteinander verglichen werden.

Nach § 2 WoFlV gehören grundsätzlich die ausschließlich zur Wohnung gehörenden Räume dazu. Die Vorschrift nennt zugleich Ausschlüsse, etwa Kellerräume als Zubehörräume, Garagen, außerhalb der Wohnung liegende Abstellräume und Räume, die den bauordnungsrechtlichen Nutzungsanforderungen nicht genügen.

Ein eingerichteter Raum ist deshalb nicht allein wegen seiner Möblierung Wohn­flä­che. Bei einem ausgebauten Keller oder Dachboden sollten zulässige Nutzung und Be­rech­nungsgrundlage anhand der Unterlagen geprüft werden.

§ 4 WoFlV unterscheidet nach Raumhöhe und Flächenart:

Der Höchstwert bei Außenflächen ist kein automatischer Standard. Dokumentieren Sie den tatsächlich verwendeten Ansatz und seine Begründung.

Die folgenden Grund­flä­chen sind frei gewählt. Sie werden als bereits korrekt ermittelt angenommen; weitere Abzüge sind im Beispiel nicht erforderlich.

Die anrechenbare Fläche beträgt in diesem Beispiel 28 m². Es zeigt die Anwendung der Faktoren, nicht die vollständige Be­rech­nung einer bestimmten Wohnung. Grundlage: § 4 WoFlV

Nach § 3 WoFlV wird grundsätzlich mit lichten Maßen zwischen den Bauteilen gerechnet. Die Vorschrift enthält besondere Regeln unter anderem für Treppen, Nischen, Pfeiler und Einbauten. Geeignete Bauzeichnungen können Grundlage sein; bei abweichender Ausführung sind die tatsächlichen Maße beziehungsweise berichtigte Pläne maßgeblich.

Wir empfehlen eine raumweise Dokumentation mit Skizzen, Höhenlinien im Dachgeschoss und nachvollziehbaren Teilflächen. Ein Gesamtwert ohne Rechenweg erschwert die spätere Prüfung.

Eine Flächenabweichung sollte zuerst fachlich geklärt werden. Für die Be­wer­tung ist anschließend zu untersuchen, welche Flächenkennzahlen den Vergleichsdaten zugrunde liegen. Eine neue Wohn­flä­chenzahl darf nicht ungeprüft mit einem Preis je Quadratmeter aus einer anderen Be­rech­nungssystematik multipliziert werden.

Rechtliche Folgen für Kauf- oder Mietverträge sind eine gesonderte Frage. Dieser Beitrag begründet keine pauschalen Minderungs- oder Zahlungsansprüche. ARGE HABITAT kann die Flächenunterlagen im Rahmen des Be­wer­tungsauftrags einordnen. Allgemeine Information; keine individuelle Rechtsberatung.