Wohnrecht bewerten: Wie beeinflusst es den Im­mo­bi­li­enwert?

Dieser Artikel behandelt das dingliche Wohnungsrecht nach § 1093 BGB. Es erlaubt der berechtigten Person, ein Gebäude oder bestimmte Räume als Wohnung zu nutzen und den Eigentümer von dieser Nutzung auszuschließen. Familie und erforderliche Pflegepersonen dürfen aufgenommen werden. Bei einem Recht an einem Gebäudeteil dürfen auch gemeinschaftliche Einrichtungen mitbenutzt werden. 1

Für die Be­wer­tung empfehlen wir, Grundbuchauszug und Bewilligungsurkunde gemeinsam zu prüfen. Welche Wohnung, Nebenräume und Mitbenutzungsrechte umfasst die Vereinbarung? Wer trägt welche Kosten? Der bloße Eintrag „Wohnrecht“ beantwortet diese Fragen nicht.

Wohnrecht und Nießbrauch sind zu unterscheiden: Beim Wohnungsrecht setzt die Überlassung der Ausübung an andere eine Gestattung voraus. Der Nießbrauch umfasst grundsätzlich die Nutzungen der Sache und kann damit auch Mieteinnahmen einschließen; einzelne Nutzungen können ausgeschlossen sein. 2 3

Die marktbezogene Be­wer­tung berücksichtigt das Recht und die allgemeinen Wertverhältnisse. Für lebenslängliche Nutzungen sieht das Steuerrecht eigene Rechenregeln vor. Eine rechtsgeschäftliche Aufhebung benötigt grundsätzlich die Aufgabeerklärung der berechtigten Person und die Löschung im Grundbuch. Deshalb ersetzt keiner dieser Werte automatisch die anderen. 4 5 9

Nach § 47 ImmoWertV kann die Be­wer­tung aus Vergleichspreisen oder ausgehend von einer fiktiv unbelasteten Immobilie erfolgen. Werden wirtschaftliche Vor- und Nachteile zugrunde gelegt, sind sie über die Restlaufzeit zu kapitalisieren. Für lebensgebundene Rechte schreibt die Vorschrift Leibrentenbarwertfaktoren vor. Auch die Marktverhältnisse müssen berücksichtigt werden. 4

Für ein Gut­ach­ten empfehlen wir, insbesondere folgende Angaben zusammenzustellen:

• betroffene Wohn­flä­che und verbleibende Nutzungsmöglichkeiten,
• Zustand, Ausstattung und marktübliche Miete der Räume,
• vereinbarte Kosten- und Instandhaltungspflichten,
• Laufzeit sowie Regelungen bei mehreren berechtigten Personen,
• Möglichkeiten zur getrennten Nutzung oder Vermietung übriger Gebäudeteile.

Eine Multiplikation der Jahresmiete mit der statistischen Restlebensdauer ersetzt die vorgeschriebene Kapitalisierung nicht. 4

Das folgende Beispiel zeigt nur den Rechenschritt. Alle Beträge und der Faktor sind frei gewählt; sie sind keine Empfehlung für ein bestimmtes Haus oder Lebensalter.

Die jährliche Belastung ist hier bereits als Ergebnis einer gesonderten Prüfung angenommen. Sie ist nicht automatisch mit einer Bruttomiete gleichzusetzen. Der Faktor 8,5 stammt aus keiner Alters- oder Steuertabelle und bedeutet keine Lebensdauer von achteinhalb Jahren.

Ob 343.500 Euro den tatsächlichen Ver­kehrs­wert treffen, muss unter Berücksichtigung des konkreten Rechts und des Marktes geprüft werden. Das Beispiel begründet auch keinen Anspruch auf eine Ablösesumme von 76.500 Euro. 4 9

§ 14 BewG regelt den Kapitalwert lebenslänglicher Nutzungen anhand des Jahreswerts und eines Vervielfältigers. Die Vorschrift verwendet einen Zinssatz von 5,5 Prozent; die BMF-Tabellen unterscheiden nach Lebensalter und Geschlecht. Maßgeblich ist die zum Be­wer­tungsstichtag geltende Tabelle. Zusätzlich ist die Begrenzung des Jahreswerts nach § 16 BewG zu prüfen. 5 6

Der BFH unterscheidet im Urteil vom 09.04.2014 – II R 48/12 zwei Be­wer­tungswege: Beim Abzug des Nutzungswerts vom gesondert festgestellten Grundbesitzwert greift § 16 BewG. Wird der Nutzungswert bereits bei der Ermittlung des niedrigeren gemeinen Grundstückswerts berücksichtigt, ist diese Vorschrift nach Leitsatz 2 nicht anzuwenden. 7

Lassen Sie daher zunächst klären, welcher Be­wer­tungsweg für Ihren Fall einschlägig ist. Steuerwert und marktbezogener Wertabschlag sollten nicht vermischt werden.

Ein dauerhafter Heimaufenthalt führt nicht automatisch zum Erlöschen. Der BGH formuliert im Urteil vom 19.01.2007 – V ZR 163/06:

„Ein in der Person des Berechtigten liegendes Ausübungshindernis führt nicht generell zum Erlöschen des Wohnungsrechts“

Der vollständige Leitsatz bezieht ausdrücklich auch ein dauerhaftes Hindernis ein. Mögliche Geldansprüche hängen von der Vertragsgestaltung und ihrer Auslegung ab; sie entstehen nicht in jedem Fall automatisch. 8

Für die Be­wer­tung bedeutet das: Eine leerstehende Wohnung ist nicht allein wegen des Auszugs rechtlich frei verfügbar. Vor Vermietung oder Verkauf sollte die konkrete Vereinbarung rechtlich geprüft werden.

Soll das Recht freiwillig aufgehoben werden, verlangt § 875 BGB grundsätzlich eine Aufgabeerklärung und die Löschung im Grundbuch. Eine Kaufpreisbe­rech­nung allein beseitigt das Recht nicht. 9

Wir empfehlen, vor der Verhandlung folgende Fragen zu klären:

1. Soll das Wohnrecht fortbestehen oder einvernehmlich aufgehoben werden?
2. Welche Räume stehen einem Käufer tatsächlich zur Verfügung?
3. Welche Unterlagen verlangt die finanzierende Bank?
4. Wie werden eine etwaige Zahlung und die Löschung notariell abgesichert?

Ein Gut­ach­ten kann die wirtschaftlichen Folgen nachvollziehbar darstellen. Die rechtliche Gestaltung und steuerliche Folgen sollten gesondert beraten werden.

Für eine Anfrage bei ARGE HABITAT sind besonders hilfreich:

• aktueller Grundbuchauszug und vollständige Bewilligungsurkunde,
• Übertragungsvertrag einschließlich späterer Ergänzungen,
• Grundrisse und Flächenangaben zu den betroffenen Räumen,
• Fotos und Angaben zum Gebäudezustand,
• Kostenregelungen, Laufzeit und Be­wer­tungsstichtag.

Nennen Sie außerdem den Anlass: Verkauf, Übertragung in der Familie oder steuerliche Be­wer­tung. So lässt sich der erforderliche Be­wer­tungsumfang passend bestimmen.

Weitere Grundlagen: Ver­kehrs­wert und Ver­kehrs­wert­gut­ach­ten: Kosten und Ablauf.

Allgemeine Information; keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung.