Mietausfallwagnis: Bedeutung, Be­rech­nung und Grenzen des Ansatzes

Nach § 32 Absatz 4 ImmoWertV umfasst es insbesondere Risiken durch uneinbringliche Zahlungsrückstände und vorübergehenden Leerstand. Hinzu kommen bestimmte dadurch zusätzlich beim Eigentümer verbleibende Bewirtschaftungskosten sowie uneinbringliche Rechtsverfolgungskosten.

Der Begriff beschreibt somit mehr als eine offene Monatsmiete. Gleichwohl ist er kein Sammelposten für beliebige Unsicherheiten. Reparaturbedarf, eine dauerhaft ungeeignete Nutzung oder eine ungesicherte Flächenangabe sollten nicht einfach in einem erhöhten Prozentsatz verschwinden.

Anlage 3 ImmoWertV enthält für die Ermittlung der Liegenschaftszinssätze Modellansätze zum Mietausfallwagnis: zwei Prozent des marktüblich erzielbaren Rohertrags bei Wohnnutzung und vier Prozent bei reiner beziehungsweise gemischter gewerblicher Nutzung.

Für die konkrete Be­wer­tung müssen Daten und Modell zusammenpassen. Der Grundsatz der Modellkonformität nach § 10 ImmoWertV verlangt die Beachtung der Ansätze, mit denen die verwendeten Marktdaten ermittelt wurden. Ein Prozentsatz wird deshalb nicht losgelöst von der zugehörigen Modellbeschreibung ausgewählt.

Das folgende vereinfachte Beispiel unterstellt ein Wohnobjekt mit einem marktüblich erzielbaren jährlichen Rohertrag von 24.000 Euro und einen im gewählten Modell passenden Ansatz von zwei Prozent.

Die weiteren Kosten sind frei angenommen und keine allgemeine Kostenpauschale. § 31 ImmoWertV beschreibt die Reinertragsbildung durch Abzug der Bewirtschaftungskosten. Die 19.920 Euro sind noch kein Im­mo­bi­li­enwert; die weiteren Schritte erläutert unser Beitrag zum Ertragswertverfahren.

Ein durchschnittlicher Risikoansatz ersetzt keine Analyse eines bekannten Problems. Dokumentieren Sie bei leerstehenden Flächen den Beginn, die Ursache, den Zustand und die realistischen Möglichkeiten einer erneuten Vermietung. Ein kurzfristiger Mieterwechsel wirft andere Be­wer­tungsfragen auf als eine seit Jahren nicht nachgefragte Gewerbefläche.

Lassen Sie nachvollziehbar erklären, an welcher Stelle ein konkreter Ausfall berücksichtigt wird. Wer denselben Umstand bereits über die Ertragsannahmen erfasst, darf ihn nicht unbemerkt nochmals als zusätzliche Belastung ansetzen. Umgekehrt sollte ein belegtes besonderes Problem nicht allein mit dem Hinweis auf einen Standardansatz unbeachtet bleiben.

Die beispielhaften 480 Euro pro Jahr begrenzen keinen tatsächlichen Ausfall. Fehlt bei einer Wohnung mit 1.000 Euro Monatsmiete eine Zahlung für drei Monate, fehlen zunächst 3.000 Euro Einnahmen. Ob und wann diese nachgezahlt werden, beantwortet der Be­wer­tungsansatz nicht.

Planen Sie deshalb laufende Zahlungsverpflichtungen und finanzielle Reserven getrennt von der Gut­ach­tenrechnung. Auch eine mögliche Versicherung ist gesondert zu prüfen: Ein rechnerisch angesetztes Mietausfallwagnis ist weder ein Versicherungsvertrag noch eine Erstattungszusage.

Hilfreich sind eine Mietaufstellung, Mietverträge, nachvollziehbare Zahlungsübersichten und eine Dokumentation früherer Leerstände. Ergänzen Sie Angaben zu auslaufenden Verträgen, offenen Forderungen und Kosten, die tatsächlich beim Eigentümer verbleiben.

Stimmen Sie Bezugszeitraum und Einheiten ab: Jahreswerte dürfen nicht mit Monatswerten vermischt werden. Bei mehreren Nutzungsarten sollte erkennbar bleiben, welche Einnahmen welchem Gebäudeteil zugeordnet sind. ARGE HABITAT ordnet diese Angaben im Rahmen der Im­mo­bi­li­en­be­wer­tung ein und erläutert die verwendeten Annahmen.