Alterswertminderung eines Hauses: Was der Faktor wirklich aussagt

Nach § 38 ImmoWertV entspricht der Alterswertminderungsfaktor dem Verhältnis von Rest­nutz­ungs­dau­er zu Gesamtnutz­ungs­dau­er.

Alterswertminderungsfaktor = Rest­nutz­ungs­dau­er ÷ Gesamtnutz­ungs­dau­er.

Der Name kann missverständlich sein: Ein Faktor von 0,60 bedeutet, dass im entsprechenden Rechenschritt 60 Prozent des Ausgangswerts verbleiben. Die rechnerische Minderung gegenüber diesem Ausgangswert beträgt dann 40 Prozent. Das ist keine pauschale Aussage über den Verkaufspreis eines Hauses.

§ 4 ImmoWertV beschreibt die wirtschaftliche Nutz­ungs­dau­er bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung. Die Rest­nutz­ungs­dau­er wird regelmäßig aus Gesamtnutz­ungs­dau­er und Alter unter Berücksichtigung der individuellen Gegebenheiten ermittelt. Instandsetzungen, Modernisierungen oder unterlassene Instandhaltung können sie beeinflussen.

Die Rest­nutz­ungs­dau­er ist deshalb weder eine zugesagte technische Lebensdauer noch einfach das Alter einzelner Bauteile. Ein neues Dach macht ein Gebäude nicht insgesamt zu einem Neubau.

Für dieses reine Rechenbeispiel werden eine Gesamtnutz­ungs­dau­er von 80 Jahren und eine bereits fachlich ermittelte Rest­nutz­ungs­dau­er von 48 Jahren angenommen. Beide Werte sind keine Empfehlung für ein bestimmtes Objekt.

Gezeigt wird nur die Anwendung des Faktors aus § 38 ImmoWertV. Der Ausgangswert wird als bereits zutreffend bestimmt vorausgesetzt. Weder Bodenwert noch weitere Rechenschritte des Sachwertverfahrens sind in den 180.000 Euro enthalten.

Das Sachwertverfahren führt Gebäudewerte, weitere Anlagen und Bodenwert zusammen und berücksichtigt anschließend unter anderem die Marktanpassung sowie besondere objektspezifische Merkmale. Die Abfolge regelt § 35 ImmoWertV.

Ein Grundstück wird daher nicht einfach mit demselben Altersfaktor wie das Gebäude vermindert. Ebenso wenig lässt sich aus einem einzelnen Faktor ablesen, welchen Preis Käufer tatsächlich zahlen würden. Mehr zum Zusammenhang erläutert unser Artikel zum Sachwertverfahren.

Für eine nachvollziehbare Be­wer­tung empfehlen wir eine Übersicht nach Bauteilen: Wann wurden Dach, Fenster, Leitungen oder Heizung erneuert? Welchen Umfang hatten die Arbeiten? Welche Bauteile blieben unverändert?

Rechnungen, Baubeschreibungen und Fotos helfen, zwischen Instandhaltung und umfassender Erneuerung zu unterscheiden. Reine Jahresangaben wie „2018 modernisiert“ reichen ohne Leistungsumfang häufig nicht aus. Auch bekannte Schäden und noch ausstehende Arbeiten sollten dokumentiert werden.

Dieser Beitrag erläutert die marktbezogene Sachwertermittlung nach ImmoWertV. Fragen zur steuerlichen Abschreibung haben einen anderen Be­wer­tungszweck und müssen gesondert behandelt werden. Übernehmen Sie den Alterswertminderungsfaktor deshalb nicht ungeprüft in eine Steuerbe­rech­nung.

Für diesen Themenbereich finden Sie einen eigenen Beitrag zu Rest­nutz­ungs­dau­er­gut­ach­ten und AfA. ARGE HABITAT kann anhand des Be­wer­tungsanlasses den passenden Untersuchungsumfang klären. Allgemeine Information; keine individuelle Steuerberatung.