Teilungserklärung anfordern und prüfen: Unterlagen für den Wohnungskauf

§ 8 WEG ermöglicht dem Grundstückseigentümer, das Eigentum durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt in Miteigentumsanteile aufzuteilen, die jeweils mit Sondereigentum verbunden sind. Auf dieser Grundlage entstehen beispielsweise einzelne Ei­gen­tums­woh­nungen.

Für den Kauf sollte die vollständige Urkunde einschließlich der zugehörigen Anlagen und späteren Änderungen vorliegen. Eine Gemeinschaftsordnung kann ergänzende Regeln enthalten. Fragen nach der Nutzung eines Raums oder der Zuordnung eines Stellplatzes sollten anhand dieser Unterlagen geklärt werden, nicht allein anhand des Exposés.

Bitten Sie als Kaufinteressent zunächst den Verkäufer um eine vollständige Kopie mit allen Nachträgen und Plänen. Fehlende Unterlagen sollte er frühzeitig beschaffen. Eine kurze Dateibezeichnung wie „Teilungserklärung.pdf“ beweist noch nicht, dass der vollständige aktuelle Stand enthalten ist.

Wohnungseigentümer können nach § 18 Absatz 4 WEG von der Gemeinschaft Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen. Für die Beschaffung über die Verwaltung ist daher häufig die Mitwirkung des Eigentümers der passende erste Schritt. Ein Kaufinteressent sollte dieses Eigentümerrecht nicht als eigenes uneingeschränktes Einsichtsrecht voraussetzen.

§ 12 GBO knüpft die Einsicht an ein dargelegtes berechtigtes Interesse. Das betrifft auch bestimmte Urkunden, auf die zur Ergänzung einer Grundbucheintragung Bezug genommen wird. Soweit die Einsicht zulässig ist, können Abschriften verlangt werden.

Klären Sie mit dem zuständigen Grundbuchamt, welche Angaben und Nachweise erforderlich sind. Hilfreich sind Grundbuchbezirk, Blattnummer und die konkrete Bezeichnung der gesuchten Urkunde. Kaufinteressenten sollten die Mitwirkung oder eine geeignete Vollmacht des Eigentümers organisieren. Fragen Sie zugleich nach Form, Gebühren und Bearbeitungsweg, statt kostenpflichtige Vermittlungsangebote mit dem amtlichen Zugang gleichzusetzen.

§ 7 WEG beschreibt unter anderem den Aufteilungsplan als Anlage zur Eintragungsbewilligung. Er zeigt die Aufteilung und Zuordnung der Gebäudeteile; zusammengehörende Räume werden entsprechend gekennzeichnet.

Ein einzelner Plan ersetzt daher nicht die übrigen Dokumente. Gleichen Sie die Nummern und Bezeichnungen mit der tatsächlich angebotenen Wohnung ab.

Prüfen Sie besonders die Zuordnung von Keller, Dachboden, Gartenflächen und Stellplätzen. Hält der Verkäufer einen Bereich für ausschließlich nutzbar, sollte dafür eine nachvollziehbare rechtliche Grundlage vorliegen. Auch Kostenregelungen können für die wirtschaftliche Beurteilung relevant sein.

Ein als Abstellraum bezeichneter Bereich sollte nicht ungeprüft wie regulärer Wohnraum bewertet werden. Baurechtliche Zulässigkeit, tatsächlicher Zustand und Flächenbe­rech­nung sind gesondert zu untersuchen. Unser Beitrag zur Wohn­flä­chen­be­rech­nung erklärt, weshalb nicht jede nutzbare Fläche als Wohn­flä­che zählt.

Prüfen Sie, ob sämtliche Anlagen lesbar sind, Nachträge vorliegen und die angebotenen Räume eindeutig zugeordnet werden können. Notieren Sie Abweichungen zwischen Exposé, Plan und Besichtigung. Lassen Sie offene Fragen möglichst vor der Beurkundung beantworten.

Die sachverständige Be­wer­tung ordnet ein, wie belegte Objektmerkmale den Im­mo­bi­li­enwert beeinflussen. Die verbindliche Auslegung von Vereinbarungen und die Prüfung individueller Rechte gehören in die rechtliche Beratung. ARGE HABITAT unterstützt bei der fachlichen Prüfung von Objekt, Flächenangaben und Angebotspreis im Rahmen der Kaufberatung.